表題登記申請に必要な書類をすべてお教えします

新しく家を建てると、不動産登記をしなければなりません。最初に行う必要があるのは表題登記と呼ばれるものです。

このサイトでまず最初に、表題登記に必要な書類の種類と取得方法をまとめました。これさえ読めば、必要書類がすべてわかります。

表題登記について

ほとんどの方がハウスメーカーに任せることになるため、登記のことはまったく理解しないまま、手続きが終わっていることが多いようです。

しかし登記費用は思いのほか高いものです。ハウスメーカーに言われるままに登記を司法書士に頼むと、全部で50万円かかるという話を聞いたことがあります。登記を自分で行うことで司法書士の方にお願いする手数料を節約することができます。

不動産登記は専門の資格がないとできないと言われることがありますが、そんなことはありません。法律を調べてわかりやすくまとめると、「原則としては自分で行うものだが、資格を持った人にお願いしてもよい」という内容になります。本来は自分で行うべきものだと考えてもいいのかもしれません。

新築の場合、何種類かの登記を行わなければなりません。

私も登記を自分で行いました。お金を節約したいと思ったことが大きな理由ですが、自分で何でもやってみたいという性格からの行動でもあります。

登記についてインターネットで情報を集めてチャレンジしたのですが、わからないところがとてもたくさん残り、大変な苦労をしました。インターネット内で集められる情報は、無料のものに限定すれば、足りないし間違っているものもあるのでとても苦労します。

このサイトでは、私が困ったことをすべて説明し、少しでも自分て登記を行うことを決心された方のお役に立てるような記事を書いていく予定です。できる限り詳しく説明していきますので、もしよろしければご覧ください。

表題登記にチャレンジ

表題登記は難しい? 難しくない?

新築関係で私が最初に行ったのは、表題登記の申請でした。

表題登記は難しいのか、それとも難しくないのか。簡単ならば挑戦してみたいと考える方もいると思いますが、この回答がとても難しいです。

人によってはとても難しいと感じるでしょうし、簡単に終わらせてしまった人もいるでしょう。

表題登記にチャレンジした私の感想ですが、余裕がある時にチャレンジするのならいいですが、忙しい時にやってみることはお勧めしないです。

書類を集める、自分で書くべきところは自分で書く。ただそれだけのことですが、実際に書いてみると判断に迷うところが多すぎます。私はとてもてこずりました。

手間はかかりますが、法務局では登記の相談をしてくれます。予約制のところが多く、飛び入りではなかなか相談をしてくれないようです。

相談をしない場合、間違った申請書であっても提出すれば受領されてしまいます。場所によって異なりますが、必要書類があれば中身を見ないで受け取ってしまうところもありますし、中身を見てダメなところをチェックしてくれるところもあります。私の実家の地域を管轄している法務局は、チェックして間違いを正してから受け付けてくれました。しかし私の家を建てた地域は、受付の方に登記の知識がほとんどありませんでした。書類がそろっていれば間違っていても受け取ってしまいます。その場合は当然、あとでもう一度法務局に出向いて訂正をする必要が出てきます。

そのような事態を避けるためにも、一度は登記相談をしたほうがいいでしょう。

表題登記に必要な書類

まず何を集めれば表題登記の申請ができるのか、簡単に説明しておきます。

表題登記をするために書類を提出することになりますが、この書類はホッチキスで留めて製本しなければなりません。製本の仕方は後で説明させていただきます。製本する場合、表紙になる書類から順番に、必要書類を挙げていきます。

登記申請書

表紙になります。法務局ではひな形の配布をしていません。すべて自分で作成する必要があります。インターネットでフォーマットはたくさん紹介されていますから、ダウンロードして使うと簡単です。

案内図

地図を作成して自分の土地をわかるように表示します。自分で作成します。ネットの情報ではグーグルマップ等をそのまま張り付けても構わないと紹介されていますが、著作権法に触れる可能性があります。ハウスメーカーからもらった案内図をコピーして使いました。

住民票

市役所で取得します。

建築確認済証

ハウスメーカーからもらいます。

建築確認申請書

ハウスメーカーからもらいます。

建築検査済証

ハウスメーカーにもらいます。

引渡証明書

ハウスメーカーに作ってもらいます。

代表者事項証明書

ハウスメーカーにもらいます。

ハウスメーカーの印鑑証明書

ハウスメーカーにもらいます。

原本還付請求書

自分で作ります。

 

これだけを用意すれば、申請できました。ただしどの役所も、登記などの申請に必要なものは申請書や図面であり、そこに書かれた項目を確認するために、その他の書類が必要になるのです。確認の手段が場所によって違うこともあり、提出を求められる書類が若干変わることもあるようです。

表題登記申請のためにハウスメーカーにもらう書類

  • 建築確認済証

実際の書類は建築確認済証ではなく、「検査済証」と書かれています。家の引き渡し時に、ハウスメーカーにもらったファイルの中にありました。

 

  • 建築確認申請書

私のもらった書類は、建築確認申請書ではなく「確認申請書」となっていましたが、と同じものです。

これも家の引き渡しの時にもらったファイルの中にありました。他の書類が1枚だけなのに対し、この書類だけは枚数がとても多いです。私の場合は第六面まであり、9枚ありました。第五面までの方もいるようで、枚数は家ごとに違うようです。

これをコピーして添付するのですが、気を付けなければいけないことがあります。この書類は裏面に印が押されていることがあります。その場合は裏面もコピーして添付したほうがいいです。

 

  • 建築検査済証

私のもらった建築検査済証は「検査済証」という書類でした。

この書類も家の引き渡し時にもらったファイルの中にありました。

 

  • 引渡証明書

これはハウスメーカーに「自分で登記を行いたいので必要書類が欲しい」と依頼してもらいます。後で説明しますが、私の場合はこのとおり、何も書かれていないものが届きました。その場合は、自分で書く必要があります。書き方の注意点はのちに書いてありますので、それを参考にしてください。

 

  • 代表者事項証明書

ハウスメーカーに依頼してもらう書類です。後で返却することを求められますので、登記完了後に紛失しないようにしましょう。必ず還付請求をしてください。還付請求の方法は次の記事に記載します。

 

  • ハウスメーカーの印鑑証明書

ハウスメーカーの印鑑証明書です。自分の印鑑証明書ではありません。

これもハウスメーカーに依頼してもらうものです。ハウスメーカーより返却を求められますので、還付請求をして紛失にも注意してください。

必要書類まとめ

「建築確認済証」「建築確認申請書」「建築検査済証」の3点は、私の場合はハウスメーカーより受け取った書類の中に入っていました。これは施主が保管すべてものですから、渡されていて当然のものです。

私がハウスメーカーに要求したのは、「引渡証明書」「代行者事項証明書」「(ハウスメーカーの)印鑑証明書」だけです。

これらの書類が表題登記に必要なことは、ハウスメーカーなら周知しているはずです。「自分で登記したいので、必要書類をください」とお願いすれば、特にどの書類が欲しいのか説明しなくても、用意してくれることが多いはずです。

ハウスメーカーからもらう書類の注意点

ハウスメーカーから書類を6種類受け取るのですが、一つだけ注意しなければならない書類があります。

「引渡証明書」です。ハウスメーカーが施主に家を引き渡したという証明書です。

これがどうして注意しなければならないかというと、ハウスメーカーによっては何も書かれていないものが届くことがあるからです。

私がもらった引渡証明書は、所在も構造も床面積も、何も書かれていませんでした。自分で書く必要があります。

それだけ聞くと簡単に思えますが、実際に書いてみると迷うところがあるのです。

しかもこの書類だけは失敗が許されないのです。本来はハウスメーカーが記入するものであり、申請者が自分で記入してはいけないものなのです。法務局でも当然、それが前提で書類を見ています。

自分の作った書類は、自分が訂正印を押すことで修正できます。引き渡し証明書に自分で記入した場合、書き間違えたら訂正が基本的にはできません。訂正するためには、ハウスメーカーに訂正してもらわなければなりません。引き渡し証明書に押されたハウスメーカーの印鑑を訂正印として推す必要があるのです。

もちろん書く内容が明確であれば、気を付けて間違えないように書くだけなので、困ることはありません。しかし実は簡単には書けないこともあるのです。

まず、新築の住所です。住所なので簡単に思えますが、我が家の場合は二つの地番に家が建っています。このような場合はルールがあり、数字の小さな地番を先に書き、句読点を入れてから大きな地番を書きます。これを間違えたら訂正が必要になるので大変です。

○○町111番地11と○○町111番地12の二つの土地に家が建っている場合、111番地11、111番地12と書かなければなりません。これは建築確認申請書に書いてある通りに書けば問題ありません。絶対に間違えないようにしてください。土地が一つしかない場合でも、111番地の11と住民票に書かれていても、建築確認申請書に111番地11と、「の」の字が書かれていなければ、建築確認申請書の通り、111番地11と書くことになります。

引き渡し証明書で困るところはまだあります。床面積の記入です。

建築確認申請書では床面積が記入されており、それを書けばいいと紹介されていることもありますが、場合によっては違うのです。

これは建築法上の床面積と、登記法上の床面積が違うためです。我が家ではルーフバルコニーは建築確認申請書では二階の床面積から排除されていました。吹き抜けも同様に排除されていました。しかしオープンステアは排除されていませんでした。

登記法では二階の床面積から排除するのはどのような場合なのか、以下で説明します。

二階の床面積から削除する部分

バルコニー

ルーフバルコニーなど、屋根が付いていないものは、すべて床面積から排除されます。三面に囲まれていると床面積として計算するわけではありません。屋根がなければ床面積から排除されます。一条工務店のルーフガーデンは床面積から排除されることになります。

吹き抜け

吹き抜けは二階の床がないですから、当然のごとく二階の床面積から排除されます。

オープン階段

オープン階段とは、片側もしくは両側に、壁のない階段の事です。片側に壁のない部分を床面積から削除します。一条工務店のオープンステアは床面積から排除されます。吹き抜けがなければオープン階段は付けられませんので、吹き抜けの部分をそのまま床面積から削除すればいいと考える人が多いと思います。

結論を言えば、それでいいのでしょう。しかしハウスメーカーの引き渡し証明書に書き込む床面積は、少し考え方が違います。

ハウスメーカーは建築法に基づいて書類を作ります。引き渡し証明書に書き込む数値は、ハウスメーカーが把握している物を記入することがいいのではないでしょうか。

私はハウスメーカーの床面積は、建築確認申請書に書かれている物をそのまま書き込みました。

このあと図面について説明をしますが、図面の床面積と引き渡し証明書の床面積は違っています。オープン階段がある場合は、このようになることが普通なのです。正しいのかよくわからないのですが、私はハウスメーカーの引き渡し証明書に書き込む床面積は、建築確認申請書と同じものを書き込んで申請し、受理されています。

ただしハウスメーカーの引き渡し証明書は、先ほど書いた通り後から自分では訂正ができません。自己責任で判断してください。間違っていたと指摘を受けて受理されなかった場合、もう一度ハウスメーカーに引き渡し証明遺書をもらわなければならなくなります。

表題登記申請の注意点

住宅ローンを利用する人は登記を急がなければならない

注意すべきこともあります。自分で表題登記をすると言って始めたとして、うまくいかなくて時間がかかってしまうことになった場合、いろいろな面で困ることになります。

ひとつ目は最初に書いた通り、表題登記は住宅を取得(工事終了、権利獲得など)から1ヶ月以内に行わなければならないという法律があります。素人があまり時間をかけて申請もできずにいると、違法になってしまうのです。

しかし実際は、表題登記をせずに立っている家は全国にいくらでもあるということです。また罰則が適用された例もないと言われています。

もう一つは、表題登記を素早く終えて、そのあとの保存登記まで終わらせない限り、「抵当権設定登記」ができないのです。この場合、住宅ローンを組んでいると、その銀行にも大きな迷惑をかけることになります。

一部のハウスメーカーでもこのような事態を気にして、客に登記をさせないようにしているところがあるようです。

安易に自分で登記を行おうと考えても、思うように進まないと大変なことになります。ローンを組んでいない方は、時間的な制約も少ないですからチャレンジすることは問題ないと思いますが、何度も書いていますがローンを組んでいる方はサラリーマンだと厳しいかもしれません。表題登記を迅速に終わらせ、保存登記まで終了させないと、抵当権設定登記ができないからです。

ハウスメーカーから印鑑証明書や代表者事項証明書をもらわないと、自分で登記は絶対にできないのです。

その他の注意点

申請者の住所は、古い住所を書くのか新しい住所を書くのか迷うところです。引き渡し証明書が作られた時の住所を私は記入しました。申請時はすでに住民票を移してしまっていましたが、引き渡し証明書を作成した時はまだ古い住所でした。古い住所を書けばいいと思います。

以上のように、引き渡し証明書に必要事項が書かれていなくて自分で書く場合は、場合によってはとても難しいのです。慎重に判断してください。

ハウスメーカーからもらったその他の書類は、コピーして使うだけなので困ることはないと思います。

 

記事が長くなりすぎたので、今回はここで終わらせていただきます。

次回は自分で作成する書類について説明します。興味のある方は、以下のリンク先に記事がありますのでご覧ください。

>> 家を建てたら自分で登記を行おう!! 表題登記必要書類の作成